Управление Росреестра по Санкт-Петербургу продолжает публикацию
ответов на вопросы о кадастровом учёте, поступившие в ходе проведения
мероприятий в апреле — месяце кадастрового учёта.
Предлагаем вашему вниманию серию ответов на распространенные
вопросы о кадастровом учёте недвижимости: часть 4 «жилые дома».
Вопрос: Как я могу поставить на кадастровый учет и
зарегистрировать право собственности на жилой дом?
Ответ: В настоящее время на территории Российской Федерации
действует уведомительный порядок строительства, установленный ст.
51.1, 55 Градостроительного кодекса РФ, ч. 1.2 ст. 19 Закона о
регистрации.
Перед началом строительства Вам — застройщику – требуется
направить в органы исполнительной власти (в Петербурге — в районную
Администрацию по месту нахождения земельного участка) уведомление
о планируемых строительстве или реконструкции объекта
индивидуального жилищного строительства или садового дома для
проведения проверки на соответствие градостроительному регламенту.
После получения уведомления о соответствии параметров
планируемого объекта установленным параметрам и допустимости
размещения объекта на земельном участке можно начинать
строительство жилого/садового дома.
По окончании строительства районная Администрация проводит
проверку соответствия указанных в уведомлении об окончании
строительства параметров построенного объекта действующим на дату
поступления уведомления о планируемом строительстве предельным
параметрам разрешенного строительства, установленным правилами
землепользования и застройки, документацией по планировке
территории, и обязательным требованиям к параметрам объектов
капитального строительства. И подтверждает это уведомлением о
соответствии построенного объекта градостроительному регламенту и
направляет технический план и заявление о государственном
кадастровом учете и государственную регистрацию права застройщика в
адрес регионального управления Росреестра.
Более подробный регламент оказания государственной услуги,
утвержден распоряжением Правительства Санкт-Петербурга №18-р/19 от
07.08.2019 «Об утверждении административного регламента
администрации Района Санкт-Петербурга по предоставлению
государственной Услуги по направлению уведомлений, предусмотренных
пунктом 5 части 19 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской
Федерации, при осуществлении строительства, реконструкции объектов
индивидуального жилищного строительства, садовых домов»
https://gsnspb.ru/upload/iblock/0f0/0f05a5e2b5d8c454d34c66b4a6d72601.pdf
При этом до 01.03.2031 в рамках так называемой «дачной амнистии
2.0» территориальными органами Росреестра осуществляется
государственный кадастровый учет и государственная регистрация права
без соблюдения требований, установленных ст. 51.1,
55 Градостроительного кодекса РФ.
Вопрос: Какие документы необходимы для осуществления
кадастрового учета и регистрацию права на жилой дом в
«упрощенном порядке»?
Ответ: Для осуществления государственного кадастрового учета и
государственной регистрации права собственности на жилой
дом/садовый дом в орган регистрации необходимо предоставить только
технический план и документы, подтверждающие оплату государственной
пошлины в размере 350 рублей.
При этом в пределы правовой экспертизы входит проверка
соответствия назначения, разрешенного использования созданного
объекта недвижимости виду разрешенного использования земельного
участка, ограничениям, установленным в зонах с особыми условиями
использования территории, предельным параметрам соответствующих
объектов недвижимости, установленным федеральным законом и
правилами землепользования и застройки.
Не входит в пределы правовой экспертизы соответствие
минимальным отступам от границ земельных участков. При этом
Управление Росреестра по Санкт-Петербургу рекомендует в
противопожарных целях соблюдать отступы от границ смежных
земельных участков!
Вопрос: Могу ли я поставить на государственный кадастровый учет
и зарегистрировать право собственности на хозяйственную
постройку, баню, гараж на земельном участке, предназначенном для
ведения садоводства, индивидуального жилищного строительства?
Ответ: В соответствии с ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ не
требуется выдача разрешения для осуществления строительства на
земельном участке строений и сооружений вспомогательного
использования, строительства, реконструкции гаража на земельном
участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с
осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства,
реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового
дома, хозяйственных построек, определенных в соответствии с
законодательством в сфере садоводства и огородничества.
При необходимости и желании Вы можете представить документы
для осуществления государственного кадастрового учета и
государственной регистрации права собственности на хозяйственные
постройки, бани, гаражи. Для этого в орган регистрации необходимо
предоставить только технический план и документы, подтверждающие
оплату государственной пошлины в размере 350 рублей.
Вопрос: Мы с соседями (другой семьей) живем в одном жилом доме.
Мы хотим признать нашу часть жилого дома — домом блокированной
застройки. Какие документы необходимо предоставить?
Ответ: В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 30.12.2021
№476-ФЗ блок, указанный в пункте 2 части 2 статьи 49
Градостроительного кодекса РФ (в редакции, действовавшей до дня
вступления в силу Федерального закона №476-ФЗ), соответствующий
признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 Градостроительного кодекса
Российской Федерации, со дня вступления в силу Федерального закона
№476-ФЗ признается домом блокированной застройки независимо от
того, является ли данный блок зданием или помещением в здании.
В соответствии Градостроительным кодексом РФ, в редакции
действующей до Федерального закона №476-ФЗ регулировалось
строительство следующих объектов капитального строительства:
1) отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более
чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты
индивидуального жилищного строительства);
2) жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие
из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый
из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую
стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними
блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на
территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки);
3) многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три,
состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не
превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и
помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный
подъезд с выходом на территорию общего пользования.
Согласно п. 2 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ в редакции,
действовавшей до вступления в законную силу Федерального закона
№476-ФЗ, жилые дома с количеством этажей не более чем три,
состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает
десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи,
имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или
соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и
имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома
блокированной застройки), в случае, если строительство или
реконструкция таких жилых домов осуществляется без привлечения
средств бюджетов бюджетной системы РФ.
В соответствии с Федеральным законом №476-ФЗ в целях
устранения правовой неопределенности, возникающей при отнесении
здания к многоквартирному дому или дому блокированной застройки,
изменен правовой режим объектов капитального строительства,
определяя, что дом блокированной застройки является видом жилого
дома (пояснительная записка к проекту Федерального закона №1246345-
7).
В соответствии с ч. 3 ст. 16 Федерального закона №476-ФЗ в
случае, если до дня вступления в силу настоящего Федерального закона
в ЕГРН были внесены сведения о блоках (независимо от их
наименования или вида разрешенного использования) в качестве жилых
помещений в жилых домах блокированной жилой застройки, указанных в
пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ (в редакции,
действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального
закона), и зарегистрированы права на такие блоки, собственники
указанных блоков вправе совместным решением уполномочить одного из
собственников таких блоков на обращение от имени всех собственников
блоков в орган регистрации с заявлением об учете изменений сведений
ЕГРН в части приведения вида, назначения и вида разрешенного
использования объекта недвижимости.
Таким образом, Федеральный закон №476-ФЗ не предполагает
раздел жилого дома или изменение вида объекта недвижимости:
помещения в многоквартирном доме на здание. Указанным законом
изменен правовой режим многоквартирного дома, состоящего из
нескольких блок-секций, строительство которого осуществлялось в
соответствии с Градостроительным кодексом РФ. Такие блок-секции
признаны жилыми домами.
Таким образом, если здание создавалось как дом блокированной
застройки, и зарегистрировано право собственности на помещение в
таком здании, органом регистрации осуществляется внесение сведений в
связи с приведением вида объекта недвижимости в соответствии с
Письмом Росреестра от 28.03.2022 N 14-2287-ТГ/22 «О реализации
статьи 16 Федерального закона от 30.12.2021 №476-ФЗ».
.
Материал подготовлен Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу:
8 (812) 654-64-30
pr@gbr.ru
78press_rosreestr@mail.ru